I den femte rapporten i vår specialserie om covid-19 och dess efterverkningar för logistikfastigheter kvantifierar vi den potentiella ökningen i långsiktig efterfrågan till följd av högre lagernivåer och snabbare ökning av e-handeln under den tredje fasen av den globala pandemin – det ”nya normala”.

Inledning

Den snabba ökningen av e-handeln och högre lagernivåer kan generera 400 MSF eller mer i ytterligare efterfrågan på logistikfastigheter i USA, eller 150–200 MSF per år i två till tre år.

• En anpassning av försörjningskedjorna efter den ökade e-handeln bör leda till en inkrementell nettoefterfrågan på totalt 140–185 MSF.¹  Efterfrågan bör vara högst på platser nära slutkunderna, t.ex. Last Touch®- och stadsdistributionsfastigheter.

• Lagren kan komma att öka med 5–10 procent för att klara uthålligheten, med en sammanlagd inkrementell efterfrågan på 285–570 MSF som följd.² Ny efterfrågan på grund av lagerökningar kan få en jämnare spridning i distributionsnätverken.

Snabbare ökning av e-handeln kräver investeringar i distributionskapacitet

Varje förflyttning om 100 baspunkter från fysisk handel till e-handel kan översättas till 46 MSF i nettoefterfrågan i USA. Med en penetrationstakt som redan ökar med 100–150 baspunkter per år3 kan e-handelstillväxten från mars till mitten av april på över 30 procent⁴ tyda på att penetrationstakten kan öka med 300–400 baspunkter 2020, och generera en inkrementell nettoefterfrågan på 140–185 MSF (om man räknar in kannibaliseringen av den fysiska handeln). En viss del av denna efterfrågan har redan stigit till ytan i samband med covid-19-pandemin, men det kan ta mer än ett år att förverkliga ökningen av distributionskapaciteten. Utöver en växande efterfrågan från detaljister bör paketleveranser och pappers-/förpackningsföretag också gynnas av ökade leveranser direkt till kund. Tjänstekraven och behovet att optimera transportkostnaderna kommer sannolikt öka efterfrågan på Last Touch®- och stadsdistributionslokaler.

Snabbare e-handelsökning bör kräva större investeringar i försörjningskedjan från lågpenetrationsbranscher, t.ex. livsmedel. I flera kundbranscher befinner sig e-handeln fortfarande i sin linda, däribland mat och dryck samt byggnation/renovering. Under de senaste veckorna har livsmedelshandlare meddelat en ökning av e-handeln med 3–4 ggr jämfört med året före. Även om denna ökning inte blir permanent kan det hända att de som tidigare inte handlat på webben nu känner sig mer bekväma med e-handel och dess fördelar. Tillväxten inom dessa kategorier ställer högre krav på leveranser samma och nästa dag. Leveranstider på 3–5 dagar har varit ett hinder för dessa kategorier, eftersom konsumenterna ofta har en kort planeringshorisont. Företagen i dessa branscher är relativt små och en anpassning av försörjningskedjorna kommer att kräva väsentliga fastighetsinvesteringar. Tredjepartsspecialister på logistik kan gynnas av denna skiftning. Det finns branscher, t.ex. diversifierad detaljhandel och elektronik, som har mycket mer etablerade e-handelsverksamheter och som ändå uppnått hög försäljningstillväxt.

Figur 1
E-HANDELNS ANDEL AV DETALJHANDELSFÖRSÄLJNINGEN

Avser 2019
Källa: Euromonitor, U.S. Census

Högre lager kan leda till väsentlig medvind för efterfrågan

Varje lagerökning om 100 baspunkter beräknas leda till ytterligare 57 MSF i logistikefterfrågan i USA. En ökning av lager/försäljningskvoten från 1,45 till 1,65, medeltalet under 1990-talet, skulle kräva en lagertillväxt på 15 procent, om försäljningen är konstant.⁵ Siffran ligger sannolikt högt, men pandemin har blottat de avvägningar som försörjningskedjorna tvingats göra av effektivitetsskäl. De har inte kunnat betjäna sina kunder och har därför tappat intäkter. Större lager är hanterbart för alla kunder och relativt enkelt att implementera. Dessutom kommer lagerhållningskostnaderna att vara fortsatt låga mot bakgrund av rekordlåg ränta. I vår modell är lagertillväxten 5–10 procent, vilket skulle innebära ett behov av ytterligare 285–570 MSF i USA. Vi förväntar oss att denna skiftning ska leda till en bredare ökning av efterfrågan på logistikfastigheter, där det finns stora konsumtionsbefolkningar, tillgång till transport och som erbjuder moderna lokaler.

Figur 2

LAGER/FÖRSÄLJNINGSKVOT

 

Många kunder bygger sannolikt upp högre lagernivåer för att säkerställa uthålliga försörjningskedjor. Flera kunder kännetecknas av högeffektiva försörjningskedjor, däribland mat och dryck, elektronik/apparater, hälsovård och diversifierad detaljhandel. I det ”nya normala” kan den efterfrågan på logistikfastigheter som skapas genom en omvärdering av idealiska lagernivåer koncentreras inom kundindustrier som hade små buffertlager före covid-19.

Figur 3
INVENTORIES-TO-SALES RATIO

Källa: U.S. Census Bureau

De som klarar hemmaekonomin bäst bör leda omkonfigurationen efter covid-19

Livsmedel, hälsovård, konsumtionsprodukter och diversifierad detaljhandel är bland de högst placerade segmenten för varaktiga e-handelseffekter och/eller lageromvärderingar. Dessa kundgrupper, som står för cirka en tredjedel av Prologis portfölj, representerar redan en överviktsandel av kundbasen för logistikfastigheter i förhållande till den totala ekonomin och bör vara väl positionerade för att prestera över genomsnittet under återhämtningsperioden.⁶ Som en följd förväntar vi oss att justeringar av försörjningskedjorna kan komma snabbt, i takt med att osäkerheten minskar under det ”nya normala”.

Ny inköpspraxis bör skapa nya konsumtionscenter

Planering inför framtida störningar kan gradvis tvinga många branscher till ökad diversifiering vad gäller tillverkningsplatser, däribland utlokalisering på plats eller till näraliggande platser. Produktionsprocessen leder till mindre logistikefterfrågan än vad konsumtionsdelen av försörjningskedjan gör, men ett byte av produktionsplats kan skapa nya konsumtionscenter som kommer att behöva betjänas av logistikfastighetskunder i många branschsegment. Intresset börjar öka för produktionscenter där kostnaderna är låga, t.ex. Mexiko och Central- och Östeuropa. Dessa förändringar – som är mer kostsamma och komplexa än de relativt enkla skiftningarna i distributionsnätverk som beskrivs ovan – är sannolikt en långsiktig trend som kommer att ta många år.

Slutsats

Vi förväntar oss att de lärdomar vi kan dra från pandemin kommer att innebära en medvind för efterfrågan på logistikfastigheter under det ”nya normala”. Prologis Research uppskattar att 400 MSF eller mer i total ytterligare efterfrågan på logistikfastigheter i USA kommer att skapas under de närmaste två–tre åren, i takt med att företagen anpassar sig efter högre e-handelsvolymer och högre lagernivåer. Ökningen av leveransvolymerna direkt till kunder och snabba leveransbehov bör fortsätta öka intresset för logistikfastigheter som ligger nära slutkunderna.

Slutnoter

1. Baserat på en detaljhandelsförsäljning på 5,5 biljoner USD 2019, varav 100 baspunkter utgör 55 miljarder USD i detaljhandelsförsäljning. Användningsintensitet enligt följande: 1,168 MSF per miljard för e-handel och 328 KSF per miljard för butik (840 KSF netto per miljard).
2. Baserat på koefficienter från en 2-faktors OLS-regression av fastighetslager och fastighetsförsäljning på efterfrågeökningen för logistikfastigheter i USA, 1992–2019.
3. U.S. Census Bureau Quarterly E-commerce Report
4. Rakuten Intelligence
5. Lager/försäljningskvot, U.S. Census Bureau, genomsnitt för 1990-talet från 1992 till 1999, eftersom rapporteringen började 1992.
6. Mer information finns på https://www.prologis.com/logistics-industry-research/customer-resilience- amid-high-economic-volatility.