I vår tredje rapport om covid-19 och dess konsekvenser för logistikfastighetsbranschen tittar vi på konkreta lärdomar från vår verksamhet i Kina och från våra globala data.

I Kina börjar aktiviteten återupptas både inom vår verksamhet och bland våra kunder, och vi ser tecken på ekonomisk återhämtning efterhand som fler återgår till jobbet. I USA visar Prologis eget mått på kundaktiviteten, Industrial Business Indicator™ (IBI), på en inbromsning, dock inte så kraftig som under den globala finanskrisen. I våra tidigare covid-19-rapporter (den 12 mars och 19 mars) identifierade vi potentiella faktorer som kan hjälpa till att dämpa nedgången inom logistikfastighetsbranschen. Den här veckan visar vår undersökning att utnyttjandegraden ligger fortsatt högt kring 84,5 %, något under de senaste årens intervall på 85–87 %. Denna nya datapunkt tyder på att anläggningarna fortsätter verksamheten med begränsad kapacitet att ställa om för tillväxt där den behövs.

Nu när Kina börjar återhämta sig efter utbrottet visar vår undersökning på fyra viktiga faktorer som kan bli aktuella för både USA och Europa under de kommande månaderna:

1. Fortsatt drift. Under covid-19-utbrottet fortsatte logistikverksamheten utom där myndigheterna föreskrev strikta nedstängningar. De av Prologis kunder som höll öppet vidtog en mängd åtgärder för att garantera säkerheten på anläggningarna och vidtog stödåtgärder vid behov. Förseningarna i byggnation av logistikfastigheter blev mer utbredda och återuppstarten av projekten har tagit längre tid.
2. Ökad e-handel. Aktiviteten stod sig bäst bland kunder vars fokus ligger på slutkonsumtion och distribution i städer, i synnerhet bland e-handelskunder. Generellt fortsatte leveranserna utan större störningar, trots brist på arbetskraft. Däremot har fordonsindustrin varit mindre aktiv. Liksom i USA och Europa gick många online-segment bra, med dagligvaru- och detaljhandlare i spetsen.
3. Undertecknade hyresavtal.Trots nedstängningar och reserestriktioner som begränsade visningsmöjligheterna under den värsta perioden av utbrottet fortsatte aktiviteten, om än i långsammare tempo. I februari och mars undertecknade Prologis mer än ett halvdussin nya och förnyade hyresavtal i Kina motsvarande omkring 55 000 kvadratmeter.
4. Ekonomisk återhämtning.En skarp korrigering inträffade i januari och februari. Även om det är tidigt börjar en ekonomisk återhämtning att ske i Kina allteftersom fabriker öppnas och livet i städerna återgår till det normala (dock med omfattande säkerhetsåtgärder för att garantera säkerheten). Samtidigt förblir marknaden vaksam inför en eventuell andra våg av covid-19, och den ekonomiska volatiliteten kan fortfarande sänka logistikfastighetsbranschen inom den närmaste tiden.

Logistikfastighetsbranschen i USA och Europa kommer sannolikt att uppleva en inbromsning av aktiviteten.Enligt samma mönster som i Kina visar de ekonomiska måtten i USA och Europa på en skarp inbromsning av aktiviteten. I USA nådde antalet ansökningar om arbetslöshetsersättning den högsta nivån någonsin, och amerikanska och europeiska inköpschefsindex föll till rekordlåga nivåer. Vårt IBI sjönk även i mars, från 60,0 till 41,7. De aktuella nivåerna ligger över de lägstanoteringar vi såg under den globala finanskrisen, då indexet föll till 31,1 i november 2008. Sådan volatilitet är en varningssignal om recession och om att efterfrågan inom logistikbranschen kan stanna upp eller gå bakåt under andra halvan av 2020, om inte förr, vilket innebär en risk för vakansgraden och hyrestillväxten. En annan skillnad mot den globala finanskrisen är exceptionellt låga vakansgrader när vi nu går in i en period av osäkerhet. Idag är vakansgraden 4,6 % i USA och under 4 % i Europa, vilket är betydligt lägre än de nivåer kring 7,5 % som var utbredda under 2007–2008.

Den här månaden kompletterade vi vår undersökning med ett särskilt fokus på hur verksamheten påverkas av covid-19. Våra data visar att en liten minoritet (22 %) rapporterar en skarp nedgång i aktiviteten på grund av (a) inga produkter att distribuera eller (b) nedstängning av säkerhetsskäl – två omständigheter som sannolikt är övergående. Samtidigt visar en större minoritet (38 %) antingen ingen förändring eller en ökad aktivitet. Övriga respondenter rapporterar en måttlig inbromsning och är i färd med att vidta försiktighetsåtgärder.

Bakgrund till Industrial Business Indicator^TM

Denna interna månatliga undersökning bland våra kunder i USA infördes under 2007. Vi sammanställer aktivitetsnivåerna och använder uppgifterna till att beräkna utnyttjandegraden i branschen (av 100 %). Detta aktivitetsindex är vårt viktigaste mått. Som diffusionsindex fastställs det till 50 %, varefter vi adderar procenttalen för kunder som rapporterar högre aktivitet och drar ifrån procenttalen för kunder som rapporterar lägre aktivitet.

Som vi påpekade i förra veckans rapport kan de nya strukturella drivkrafterna för tillväxt i form av högre lagernivåer och ökad e-handel komma att dämpa nedgången inom logistikbranschen i kombination med fyra faktorer:

1. Stark utveckling och exceptionellt låga vakansgrader på marknaden.
2. Diversifierad efterfrågan och tillväxt inom vissa kategorier på grund av covid-19, däribland e-handel, livsmedel och heminredning, trots svagheter inom andra kategorier som fordon.
3. Påfyllning av lager genom ökat inflöde från Kina.
4. Senarelagda byggstarter.

Den här veckan tyder våra data på att anläggningarna fortsätter verksamheten med begränsad kapacitet att ställa om för tillväxt där den behövs. Utnyttjandegraderna ligger fortfarande högt på 84,5 %. Vi räknar med att den kortsiktiga framtiden kommer att domineras av sänkt ekonomisk aktivitet och begränsad kapitaltillgänglighet, i synnerhet för små och medelstora företag. Skattemässiga stimulansåtgärder kommer att vara till hjälp. Både efterfrågan, beläggningsgrad och hyrestillväxt inom logistikfastighetsbranschen befinner sig i motvind.

Logistikbranschen har en bra position på längre sikt. Tittar man på alla typer av fastigheter så kommer resultaten att bero på hur kunder/användare anpassar sig i den här miljön – till exempel kontorshyresgäster och deras anpassning till distansarbete. När det gäller logistikfastigheter fortsätter utvecklingen mot att nya strukturella drivkrafter får en viktig roll på medellång och lång sikt, närmare bestämt (i) högre lagernivåer för att säkra kontinuiteten i verksamheter och (ii) ökad e-handel till följd av tillväxt inom såväl nya konsumentkategorier (seniorer) som produktkategorier (livsmedel).