Förändringarna inom utvecklingen av logistikfastigheter har följt en uppenbar trend. I vår förra studie utforskade vi de strukturella trender som driver på efterfrågan på moderna lagerutrymmen (förändringar kring efterfrågan). Med tanke på att efterfrågan kommer att förbli stark inom överskådlig framtid, skiftar vi nu fokus till krafterna som påverkar tillgången på nya fastigheter.

Vi förväntar oss att utvecklingen av nya fastigheter inte når upp till efterfrågan på de flesta platser under det kommande årtiondet.

De förändringar som vi tror kommer att fortsätta att påverka tillgången på nya logistikytor omfattar följande:

• Betydande hinder för nyutveckling flyttar den längre bort från dagens befintliga kluster av logistikfastigheter. Dessa hinder omfattar:
  • Geografiska – det är brist på mark för moderna anläggningar, särskilt kring stora konsumtionscentra.
  • Ekonomiska – etableringskostnaderna i attraktiva områden fortsätter att öka eftersom urbaniseringen driver på prisutvecklingen när konkurrensen om utrymmet ökar.
  • Politiska – tillståndsprocesserna blir allt mer komplicerade, dyrare och mer tidskrävande, vilket ökar kostnaderna och minskar den potentiella tillgången.
• Kraven på logistikfastigheterna ökar. Dagens lagerlokaler kan stödja en effektiv verksamhet genom geografisk placering, funktion och hållbarhet. Även om läget är av största vikt, kan de senaste arbets- och teknikvänliga funktionerna öka produktiviteten hos företagen – men också öka byggnadskostnaderna. Samtidigt åldras konkurrenskraftiga lokaler snabbare idag när kraven på att kunna ta in moderna system ökar, vilket driver på behovet av nya anläggningar.
• Differentieringen mellan fastigheterna ökar. Användarnas priskänslighet för byggnader som är välplacerade eller som kan leverera de senaste funktionerna leder till högre hyror. Förskjutningar på efterfrågesidan bör förstärka denna trend eftersom:
  • Ökande e-handel med krav på snabba leveranser ökar efterfrågan på lagerytor nära stadskärnorna oavsett kvalitet, där samtidigt utbudet inte kan exapndera.
  • Utvecklingen av moderna byggnader begränsas av ökade byggkostnader, samtidigt som de ökande kraven på effektiva utrymmen gör att allt fler logistikfastigheter snabbare blir föråldrade.

UTVECKLADE PUNKTER

Tillgången på välplacerad industrimark minskar samtidigt som fastigheterna blir större.
Industrimarken krymper i de flesta tätbefolkade områden på grund av omvandling till annan användning. Samtidigt har byggnaderna blivit större och behöver mer lastyta utomhus per kvadratmeter lager när lagrets primära funktion skiftar från produktlagring till flödeshantering, vilket gör det ännu svårare att hitta lämpliga platser. I USA är byggnader som byggdes 2000 eller senare 55 % större och kräver i genomsnitt 66 % mer markyta än de som byggdes på 1980- och 1990-talen.[1] Något som ökar utmaningen är att logistikanläggningar kräver tillgång till en adekvat infrastruktur.

Nya logistikkluster ligger längre bort än någonsin från konsumtions- och distributionscentra.
Brist på tillgänglig mark, nya regleringar och en befolkning som växer utåt från stadskärnor har pressat nya logistikfastigheter längre ut i periferin. I till exempel regionen Greater New York City, låg logistikfastigheter byggda före 2010 i genomsnitt 45 km från Manhattan, men efter 2010 ligger de nu 80 km bort. Chicago och södra Kalifornien uppvisar liknande trender, där avståndet ökat från 40 km i genomsnitt, till 50 respektive 61 km.[1]

Avståndet kan skapa en utmaning för användare som vill uppfylla konsumenternas förväntningar på snabba leveranser. Transportkostnaderna måste också räknas in; transporter utgör ungefär 50 % av kostnaderna i leveranskedjan jämfört med bara 5 % för logistikfastigheter.[2]

Konvertering från detaljhandel till logistik ökar inte utbudet i någon större utsträckning.
Prologis Research uppskattar att totalt 4,5–9 miljoner m2 detaljhandelsyta kommer att omvandlas till logistikutrymme under det kommande decenniet i USA, vilket motsvarar mindre än 3 % av ett typiskt år för nya logistiktillgångar.

Stigande mark- och byggkostnader begränsar utveckling av nya logistikfastigheter.
Prologis Research uppskattar att ersättningskostnaderna har ökat med nästan 60 % under de senaste fem åren, därav 15 % enbart under 2021.

Regelverken har blivit svårare att navigera.
Till exempel har antalet logistiktillstånd i Nederländerna minskat med mer än 30 % på nio år. I Europeiska unionen är ledtiderna för utveckling av projekt som behöver en ny detaljplan ungefär dubbelt så långa som för projekt som redan finns på industrimark[3], med en liknande utveckling på stora amerikanska marknader.

Brist på arbetskraft begränsar utvecklingen i områden med god tillgång på mark.
Brist på arbetskraft skapar begränsningar av tre skäl.

1. E-handeln kräver cirka tre gånger så mycket arbetskraft som en traditionell lagerverksamhet och som har en omsättning som är ungefär fyra gånger högre än andra verksamheter.[4]
2. Komplexa lagerfunktioner och tekniker kräver mer kvalificerad arbetskraft, exempelvis ingenjörer för automatiserade lagerlösningar. Slutligen har
3. Tätbefolkade marknader med god tillgång till kompetent arbetskraft har i allmänhet brist på mark för logistikanvändning. Samtidigt som orter där mark är mer tillgänglig, ofta har brist på arbetskraft.

Slutsats
Bristen på tillgänglig logistikyta kommer sannolikt att kvarstå på många platser. Så även om det stigande värdet på välplacerade och väldesignade byggnader kommer att motivera kreativa fastighetslösningar – som t.ex. flervåningsanläggningar eller omvandlingar från andra användningstyper – kommer de strukturella förändringarna inom branschen som vi beskrivit ovan sannolikt göra det svårt att möta användarnas framtida behov.

[1] Prologis Research

[1] CBRE-EA, Prologis Research.

[2] A.T. Kearney, Prologis Research

[3] Europeiska kommissionen, tillträdesregler i stadsområden, Prologis Research

[4] Prologis Research, offentlig företagsdokumentation

Download Report