Inledning

Sedan Prologis Research började följa den globala hyresutvecklingen 2007 går det att konstatera att 2022 var ett år med rekordhög hyresökning i både nominella och reala termer. De globala hyrorna ökade med 30 procent på årsbasis (real tillväxt 21 procent), vilket är betydligt snabbare än det tidigare rekordet på 17 procent (10 procent real tillväxt 2021).ⁱ Omstruktureringen av de globala försörjningskedjorna för att öka motståndskraften, i kombination med uppbyggnaden av e-handelskapaciteten, skapade en stark efterfrågan på lokaler. Konkurrensen om logistikyta fortsatte att vara intensiv under 2022. Ökad markbrist, fler regulatoriska hinder och stigande byggkostnader bromsade också tillgången i attraktiva områden.

Prologis Logistics Rent Index kombinerar våra expertkunskaper om de lokala marknaderna med egenutvecklad data och gör det möjligt att undersöka trender avseende den effektiva nettohyresökningen ⁱ på marknader i Nordamerika, Europa, Asien och Latinamerika. Hyressatserna på regional och global nivå är viktade medelvärden baserade på uppskattningar av marknadsintäkterna (marknadsbestånd multiplicerat med marknadsränta).

HYRESÖKNING UNDER RÄKENSKAPSÅRET 2022, GLOBALT, USA/KANADA, EUROPA ⁱ

• Global: 30%
• U.S./Canada: 34%
• Europe: 15%

HYRESÖKNING PER MARKNAD, DE 75 STÖRSTA LOGISTIKKLUSTREN GLOBALT ⁱ

LEDIGA LOGISTIKUTRYMMEN ⁱ

• USA: 3,2 procent, −20 baspunkter från föregående år
• EU: 2,7 procent, oförändrat från föregående år

DE TIO MARKNADERNA MED HÖGST HYRESÖKNING I VÄRLDEN ⁱ

Lärdommar

• USA stod i centrum för en omfattande acceleration av hyresökningar. Konkurrensen om lokaler ökade i takt med att vakanserna minskade, vilket var tydligast i USA där kunderna gjorde snabba förändringar av sina fastighetsstrategier som svar på störningar i försörjningskedjan.
• Riskminimering i den globala värdekedjan driver strukturell efterfrågan. Fastigheter som ligger nära slutkonsumenten och som har tillgång till högkvalitativ infrastruktur var mest efterfrågade och lär fortsatt överprestera.
• Kunder vill ha lokaler på platser där det i stort sett är omöjligt att bygga. Produktionen ökar, men är ojämnt fördelade över olika geografiska områden eftersom de regulatoriska hindren ökar och markbristen blir allt större.
• Stigande byggkostnader drev upp hyrorna. Snabbt ökande byggkostnader (och på senare tid en högre kapitaliseringsgrad) skapar högre hyror, som ett sätt att hantera de förhöjda kostnaderna och riskerna i samband med fastighetsutvecklingen.

Globala trender och utsikter

Riskminimering i den globala värdekedjan

Företagen fortsätter att prioritera säkrade leveranser framför låga lagernivåer, vilket leder till en betydande förändring av fastighetsstrategierna. Behovet av mer utrymme ledde till ökad konkurrens i de attraktiva områdena med låga vakanser. Kombinationen av stark efterfrågan och begränsat nytt utbud ledde till ytterligare minskningar av antalet vakanser i USA (3,2 procent), medan Europa låg kvar på de tidigare årens rekordlåga nivåer (2,7 procent) under 2022.ⁱⁱ Strukturella efterfrågefaktorer – inklusive uppbyggnad av e-handelskapacitet, nearshoring och lagerökning för att öka motståndskraften och produktutbudet – kommer att driva expansionen genom hela konjunkturcykeln under 2023.

Regulatoriska hinder för utbud Hyresökningen var störst på de bästa konsumentslutmarknaderna, där markbristen var störst och de regulatoriska hindren utgjorde den största utmaningen för nytt utbud. Allt striktare regulatoriska hinder begränsar expansionen av yta och leder till längre väntetider för att få tillstånd. Väntetiderna har fördubblats på många marknader under de senaste tre åren. I Kalifornien, Oregon och New York har flera kommuner infört moratorier för industriell fastighetsutveckling. På samma sätt funderar man på restriktiva åtgärder i Frankrike, Nederländerna och Tyskland. Samtidigt ökade volymerna av pågående byggnationer eftersom byggherrarna vände sig till alternativa platser med färre restriktioner för att tillgodose efterfrågan. Trots stigande efterfrågan på lokaler och hyresökningar i städerna minskade andelen av den totala europeiska fastighetsutvecklingen på stadsmarknader från 28 procent till 19 procent mellan 2017 och 2022 ⁱ Som ett resultat av detta måste företagen fatta snabba beslut för att säkra välbehövlig yta på de bästa lägena, där det förväntas fortsätta finnas ett strukturellt underutbud framöver.

 

Byggkostnader

Byggkostnaderna steg när bristen på material uppstod och försörjningskedjorna stördes av covid-19, kriget i Ukraina, oroligheter på arbetsmarknaden och den snabba inflationen. Detta ledde till att materialkostnaderna steg med 39 procent i USA/Kanada och 35 procent i Europa på 24 månader (oktober 2020–2022).ⁱ  Stigande byggkostnader, i kombination med mark som förvärvats till toppriser, fick byggherrarna att höja hyrorna för att stödja nybyggnationen. Höjda ersättningskostnader underströk hyresökningen på alla marknader, men förhållandet var starkast på platser med mycket mark där det nya utbudet snabbt kan öka för att möta efterfrågan och där handlare och byggherrar bygger med låga marginaler, t.ex. i Polen. Trycket på försörjningskedjan börjar lätta, vilket återspeglas i att materialkostnaderna stabiliseras på vissa marknader och sjunker på andra. Den förväntade nedgången i materialkostnader och markvärden under 2023 vägs upp av en ökad avkastning, vilket kräver högre hyror för att motivera risken med fastighetsutveckling.

BYGGKOSTNADER RÅVARUKORG ^iv

Utsikter

Läget är viktigt eftersom transportkostnaderna varierar kraftigt och konsumenternas krav på servicenivå är fortsatt höga. Marknader med högkvalitativ infrastruktur nära slutkonsumenten kommer därför sannolikt att prestera bättre. Efter 2022 års rekordökning av hyrorna på 30 procentⁱ förväntar vi oss att se en normalisering av ökningstakten, driven av en långsammare transaktionstakt (i takt med att den ekonomiska tillväxten och brådskan avtar) och ett ökat utbud på vissa marknader. Strukturella krafter, inklusive e-handelstillväxt och omstrukturering av försörjningskedjan, kommer troligen att driva expansionen under hela konjunkturcykeln. Regulatoriska hinder, markbrist och stigande kapitalkostnader kommer dock att fortsätta att begränsa det nya utbudet, och på de mest begränsade marknaderna är det osannolikt att uthyrningsvillkoren kommer att lätta.

HYRA VERKLIGT VÄRDE

 

Regionala höjdpunkter

USA/Kanada

Hyresökningen i USA/Kanada ökade till en rekordhög nivå på 34 procent på årsbasis,ⁱ och med rekordlåga vakansgrader på de flesta orter och en utbredd efterfrågan var hyresökningen stark på många marknader. Vakansgraden var låga 3 procent fram till 2022.ⁱⁱ Våra kunder rapporterade både stark aktivitet och högt utnyttjande av lokaler under året. IBI, vår egen undersökning av kundernas inställning, visade att aktiviteten låg på hälsosamma 60 och utnyttjandegraden på 86 % vid årets slut,ⁱⁱⁱ vilket tyder på minimal skuggyta och ett fortsatt behov av lagerutrymme för att klara framtida tillväxt.

Beslutsfattandet håller på att normaliseras och med tanke på den växande ekonomiska osäkerheten är det inte troligt att det kommer att accelerera igen nästa år. Samtidigt kommer användarna att få fler alternativ tack vare den rekordstora pipelinen på 50 MKVM på Prologis 31 marknader. Mot denna bakgrund kommer hyresökningen sannolikt att avta från den senaste tidens stabila takt, men den bör bibehålla en hälsosam takt över inflationen.

EFFEKTIV MARKNADSRÄNTA USA/KANADA ⁱ

DE TIO MARKNADERNA MED HÖGST HYRESÖKNING; USA/KANADA ⁱⁱⁱ
 

 

Europa

Hyrorna ökade rekordartat i Europa under 2022, med 15 procent från föregående år.ⁱ Vakansgraden i slutet av 2022 var nära rekordlåga 2,7 procent,ⁱⁱ vilket ledde till en ökning av hyrorna på alla marknader. Vi ser ett tydligt samband mellan True Months of Supply (TMS)/utbudsrisk och hyresökning, eftersom utvecklingen var brantast på de orter med lägst vakansgrad och högst hinder för utbud, t.ex. Prag (0 procent).ⁱⁱ Betydande ökningar av ersättningskostnaden (som påskyndades av kriget i Ukraina) pressade hyrorna uppåt, även på de platser med god tillgång på mark. I Polen, till exempel, ökade hyrorna med mer än 20 procent, en marknad som tidigare legat efter.

Utvecklingen av fastigheter saktade ned under 2022, och färre färdigställanden förväntas sammanfalla med en svagare efterfrågan under 2023, vilket endast möjliggör en måttlig ökning av antalet vakanser. En ekonomisk avmattning kan ytterligare försämra marknadsförhållandena, även om vakansgraden på marknaden är exceptionellt låg och endast kan öka måttligt, vilket kompenserar för den negativa cykliska effekten på hyresökningen. Hyrorna steg faktiskt (3 procent) under fjärde kvartalet 2022,ⁱ samtidigt som makrobilden blev mer osäker.

TMS JÄMFÖRT MED NER-TILLVÄXT, LANDSNIVÅ EUROPA

EFFEKTIV MARKNADSRÄNTA, EUROPA ⁱ

DE TIO MARKNADERNA MED HÖGST HYRESÖKNING, EUROPA ⁱ

1. Prague 2. Södra Nederländerna 3. Storlondon 4. Warszawa 5. Berlin

6. Hamburg 7. Midlands 8. Större Schlesien 9. Rotterdam 10. München

Kina
Hyresökningen i Kina avtog under hela 2022 och slutade med en ökning på 0,2 procent från föregående år, en inbromsning från den historiska tillväxten på 4–5 procent årligen.ⁱ Samtidigt som leveranserna låg nära den rekordhöga nivån på 103 MSF, begränsades efterfrågan av de strikta covid-19-nedstängningarna som inleddes under andra kvartalet, vilket ledde till att den nationella vakansgraden steg till 19 procent från 16 procent i slutet av 2021.ⁱ Hyresökningen var högre i stadskluster med markbrist, och kunderna konkurrerade om det begränsade utrymmet. I centrum av storstadsområden, där vakanserna avslutade året på cirka 10 procent, ökade hyrorna med 1,6 procent, samtidigt som de som inte tillhörde storstadsområden och hade mer än 20 procent vakanser minskade med 2,5 procent.

Japan
Hyrorna ökade med blygsamma men historiskt sett konsekventa 1,4 procent från föregående år, vilket är något högre än föregående års ökning på knappt 1 procentⁱ. Den höga inflationen (enligt japansk standard) har inte påverkat hyrespriserna och är fortfarande låg enligt global standard, eftersom inflationen, exklusive livsmedel och gas, låg runt 2 procent.ⁱⁱ Leveranserna ökade med 26 procent till 52 MSF under 2022, vilket överstiger den rekordhöga efterfrågan på 44 MSF.ⁱⁱⁱ Vakanserna ökade till 3,9 procent men låg kvar under den tidigare toppen på 6 procent under 2017.ⁱⁱⁱ Ökad fastighetsutveckling på regionala marknader, särskilt Nagoya, ökade vakanserna och höll hyresökningen lägre än i Tokyo och Osaka.

Mexiko
Hyrorna ökade med 16 procent på de sex största mexikanska marknaderna under 2022. Ökningen var störst i Juarez och Monterrey: 25 procent från föregående år.ⁱ Nearshore-investeringar lyfter efterfrågan medan det nya utbudet kommer igång långsamt. Kunderna konkurrerar om de få tillgängliga lokalerna, med vakanser på gränsmarknaderna under en procent.ⁱⁱⁱ Denna dynamik kommer troligen att fortsätta eftersom det är brist på markplatser med tillräcklig tillgång till energi på gränsmarknaderna. Samtidigt fortsätter e-handeln att växa, vilket stärker efterfrågan på konsumentorienterade marknader som Mexico City, Guadalajara och Monterrey. E-handelns beräknade andel av detaljhandelsförsäljningen borde uppgå till 11–12 procent år 2022, jämfört med 10 procent under 2021.^iv

Brasilien
Hyrorna ökade med 10,8 procent i São Paulo och Rio de Janeiro, vilket är en minskning från 13,2 procent under 2021ⁱⁱⁱ på nominell basis, men en ökning på inflationsjusterad basis (2,8 procent under 2021 jämfört med 4,5 procent under 2022).ⁱ Vakansgraden förblev stabil på en låg nivå (11–13 procent) under hela året på grund av motverkande faktorer. Å ena sidan minskade de strama monetära förhållandena nybyggnationen avsevärt. Å andra sidan tecknade kunderna i genomsnitt mindre hyresavtal än för ett år sedan (50 000 mot 100 000 SF). Sammantaget är satsningen på kvalitet en viktig drivkraft för kunder inom e-handel och tredjepartslogistik som fokuserar på lägen nära slutkonsumenter och förstklassiga byggnader.

[i] Prologis Research spårar effektiv nettohyra. De effektiva nettohyrorna är totalsatserna justerade för gratishyra. På så sätt kan vi fånga upp förändringar i verkliga ekonomiska hyresvillkor. De reala räntorna justeras med inflationen i slutet av året. Uppgifter från fjärde kvartalet 2022.
[ii] Uppgifter från CBRE, C&W, JLL, Colliers, CBRE-EA och Prologis Research för USA; uppgifter från CBRE, C&W, JLL, Colliers, Fraunhofer, Gerald Eve och Prologis Research för Europa. Från fjärde kvartalet 2022.
[iii] Källa: Prologis Research. Från fjärde kvartalet 2022.
[iv] Källa: Prologis Research, Federal Reserve Economic Data, Eurostat. Obs! 24-månadersperiod fram till oktober 2022. Prisindex baserat på en korg med råvaror som behövs för att utveckla ett logistiklager. Korgvikterna är 47,5 % för betong, 27,1 % för konstruktionsstål, 17 % för tak och beläggning och 8,5 % för brandskyddsrör.
[v] Källa: JLL, Prologis Research.
[vi] Källa: Ministeriet för inrikesfrågor och kommunikation.
[vii] Källa: CBRE, Prologis Research.
[viii] Källa: Morgan Stanley, Euromonitor