I en ny rapport visar Dirk Sosef, chef för research and strategy hos Prologis Europa, hur nya teknologiska möjligheter och förändrade förväntningar hos konsumenterna utgör två viktiga externa drivkrafter för förändringen på logistikmarknaden. Han beskriver hur aktiviteten i leverantörsleden flyttas närmare konsumenten och hur lagerlokaler är mer betydelsefulla än någonsin. En annan viktig insikt är dock att mångfald – eller variation – är ett definierande drag på dagens europeiska logistikfastighetsmarknad.

Hur ska vi då förstå och utnyttja variationen? Hur kan vi hitta varje marknads särart och DNA utan att förlora förståelsen för helheten? Prologis har utvecklat följande klassificeringar av marknadstyper för att bättre kunna förstå riskspridningen inom olika slags affärsportföljer i Europa:

• Globala kommunikationsnav: tillgång till viktiga marknadscentra
• Knutpunkter för leverantörskedjan: logistikhubbar med god räckvidd inom en stor befolkningsbas
• Konsumtionscentra: efterfrågan på logistiklösningar inriktade på lokal konsumtion
• Regionala hubbar: kärnmarknader med regionalt fokus

Alla dessa marknader gynnas av utvecklingen inom exempelvis e-handel och urbanisering. Låt oss titta närmare på de fyra olika marknadstyperna.

Globala kommunikationsnav

Globala kommunikationsnav är knutna till viktiga marknadscentra och ekonomiska zoner. De är Europas mest likvida logistikfastighetsmarknader, så som Paris, London och Frankfurt. Genomsnittlig BNP för dessa marknader är väsentligt högre än genomsnittet. Globala kommunikationsnav kännetecknas av brist på mark och samtidigt en stark strukturell efterfrågan.

Efterfrågan inom globala kommunikationsnav är varierad. Exempelvis drivs efterfrågan inom västra London på av flera aktörer och områdets särskilda förutsättningar; Av flygnäringen genom närheten till Heathrow, av distributörer inom e-handeln genom närheten till befolkningstäta och välbärgade delar av London och av dataleverantörer på grund av den goda tillgången till bredband i området.

Knutpunkter för leverantörskedjan

Logistikkorridorer, eller strategiska knutpunkter inom leverantörskedjan, är viktiga delar av det pan-europeiska logistiknätverket. Dessa typer av marknader har högkvalitativ infrastruktur som erbjuder tillgång till stora upptagningsområden och robusta ekonomiska möjligheter. Den höga logistiska aktivitetsnivån på dessa marknader driver på efterfrågan, vilket exempelvis märks på den stora mängden vägtransporter jämfört med andra marknader.

Södra Nederländerna är ett exempel på en strategisk knutpunkt för leverantörskedjan. Det är en utmärkt inkörsport till EU:s marknader och kännetecknas av både högkvalitativ, multimodal logistikinfrastruktur och en effektiv och kompetent arbetskraft. Framförallt når marknaden 300 miljoner konsumenter i en 500 kilometers radie, vilket gör den till en motor för efterfrågan.

Konsumtionscentra

Konsumtionscentra är marknader där ekonomin primärt drivs av konsumtion. Som exempel kan nämnas mellersta Storbritannien, Madrid och Warszawa. Medan konsumtion utgör en stor del av BNP överallt, är den än viktigare på dessa marknader. Dessa konsumentinriktade marknader utmärks av att den lokala logistikmarknaden i högre grad präglas av detaljhandeln.

Att vara nära storstadsområden innebär dock en särskild slags utmaningar. Att hitta lämplig mark för logistikfastigheter är en viktig sådan. Utvecklingen av s k infill är ett sätt att balansera kundens behov av att närma sig slutkonsumenten och markbristen på marknaden. Stadsutveckling i industri- och bostadsområden, ombyggnationer och renoveringsarbeten i urbana miljöer kan leda till att mark och byggnader är såväl över- som underanvända.  Vare sig det rör sig om stängda gamla fabriker eller myndighetslokaler som inte längre används, kan infillprojekt göra att sådana byggnader kommer till ny nytta genom ombyggnad, renovering eller nybyggnad.

Regionala hubbar

Dessa marknader är centralt lokaliserade i en viss region och gynnar ett stort antal mindre marknader. Exempel på regionala hubbar är Budapest, Poznan och centrala Tyskland, vilka alla erbjuder en intressant tillväxtpotential. Dessa marknader tenderar att återhämta sig långsammare än de större metropolerna, men de uppvisar större tillväxt i senare skeden av konjunkturcykeln. Detta visas också i Oxford Economics prognos av BNP-tillväxt mellan 2017 och 2027: 25 procent gentemot strax över 17 procent för marknadsgenomsnittet.

Riskspridning

I verkligheten överensstämmer marknaderna sällan med enskilda typmodeller. Exempelvis är södra Nederländerna inte bara en strategisk knutpunkt i leverantörskedjan, utan också ett konsumtionscenter. Många logistikoperatörer som är aktiva i den regionen är inriktade på lokal konsumtion. Marknadstyperna ovan är baserade på strukturella särdrag och fungerar som indikatorer för långsiktiga trender som är utmärkande för respektive område. Typmodellerna kan därför fungera vägledande för riskspridning av fastighetsportföljer.

Delta i diskussionen på EXPO REAL, Europas största mässa för fastighetsaffärer, där Sosef modererar en paneldiskussion med Sophie Van Oosterom (CBRE GI), Alexandra Krystalogianni (Allianz), Nick Preston (Tritax EuroBox), Tom Waite (JLL) and Ben Bannatyne (Prologis). Samtalet kommer handla om vad det här betyder för oss i logistikbranschen. Läs mer och anmäl dig här.